신혼희망타운 자주 묻는 질문 (FAQ)

완전 고정금리입니다. 수익공유형 모기지는 대출 실행 시점부터 만기 또는 상환 시까지 금리가 변하지 않습니다. 자녀가 없는 경우 연 1.6%, 자녀가 1명 이상인 경우 연 1.3%로 고정됩니다. 단, 입주 후 자녀를 출산하면 1.6%에서 1.3%로 금리 인하 신청을 할 수 있습니다. 한국은행 기준금리나 시중 금리 변동의 영향을 전혀 받지 않으므로, 금리 상승기에 특히 강력한 혜택이 됩니다.

아닙니다, 오히려 손실을 기금이 일부 보전해 줍니다. 수익공유형 모기지는 '손실공유' 조항도 포함하고 있습니다. 매도 시점에 집값이 분양가보다 낮다면, 손실액 중 수익공유 비율만큼 기금이 부담합니다. 이는 대출 원금 감면 형태로 적용됩니다. 예를 들어 환수율이 30%인 상태에서 1억 원 손실이 발생했다면, 기금이 3,000만 원을 부담하고 본인은 7,000만 원의 손실만 실현됩니다.

수익공유형 모기지의 대출 한도는 최대 4억 원입니다. LTV(주택담보대출비율)는 분양가의 최대 70%까지 인정되지만, 이 두 가지 조건 중 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. 예를 들어 분양가가 7억 원이고 LTV 70%를 적용하면 4억 9,000만 원이지만, 한도 상한이 4억 원이므로 실제 대출 가능 금액은 4억 원입니다. 분양가가 낮아서 LTV 70%가 4억 원 미만이라면 그 금액이 최대 한도입니다.

원칙적으로 불가능합니다. 공공분양주택은 투기 방지를 위해 '거주 의무 기간'이 설정되어 있습니다. 지역에 따라 보통 3~5년이며, 이 기간 동안에는 반드시 본인이 실거주해야 합니다. 이를 어길 경우 당첨 취소, 분양대금 환수, 형사 처벌까지 받을 수 있습니다. 단, 해외 발령, 질병 치료 등 부득이한 사유가 있을 경우 LH의 사전 승인을 받으면 예외가 인정될 수 있습니다.

거주 의무 기간이 종료된 이후에는 임대가 가능합니다. 다만 수익공유형 모기지 약정에 따라 임대 시에도 별도 신고 의무가 있을 수 있습니다. 전세나 월세를 내주는 경우 임대소득이 발생하며, 일정 기준 이상이면 임대소득세 신고 의무가 생깁니다. 또한 매도 시점의 시세차익 계산 시 임대 여부는 영향을 미치지 않으며, 분양가 대비 매도가의 차액에 환수율을 적용하는 방식은 동일합니다.

그렇습니다. 실거주 확인은 주민등록 전입신고를 기준으로 합니다. 입주 후 즉시 해당 주소로 전입신고를 완료해야 하며, 가족 전원이 전입해야 하는 것이 원칙입니다. LH는 정기적으로 실거주 여부를 확인하므로, 전입신고 없이 거주하면 위반으로 간주될 수 있습니다. 부득이한 사정으로 일시적으로 전출이 필요한 경우에는 사전에 LH에 신고하고 승인을 받아야 합니다.

정산(매도 또는 상환) 시점의 자녀 수가 최종 반영됩니다. 입주 시 자녀가 없더라도 거주 기간 중 자녀를 출산하면 정산할 때 자녀 수로 인정됩니다. 이는 입주 후 자녀를 낳을 계획이 있는 부부에게 매우 유리한 조건입니다. 금리 인하(1.6%→1.3%)도 자녀 출산 후 수탁은행에 신청하면 소급 적용이 아닌 신청일 이후부터 낮은 금리가 적용됩니다.

이혼은 주택 처분 사유 중 하나로, 이혼으로 인해 주택을 매도하거나 소유권이 변경될 경우 LH와의 수익공유 약정에 따라 정산이 진행됩니다. 일방이 주택을 인수하는 경우에도 수익공유 약정 자체는 승계됩니다. 이혼 소송이나 재산분할 과정에서 주택 가치 산정 시 수익공유 약정에 따른 환수 예정금액도 부채처럼 고려되어야 합니다. 이혼을 앞두고 있다면 LH와 수탁은행에 사전 상담을 받는 것이 좋습니다.

예비 신혼부부는 청약 신청 시점에 혼인 사실이 없어도 됩니다. 다만 입주 전까지 혼인신고를 완료해야 합니다. 만약 입주 시까지 혼인을 하지 못한 경우, 당첨이 취소될 수 있습니다. 또한 계약 후 예비 신혼부부 자격이 소멸(파혼 등)된 경우에는 계약이 무효가 되거나 위약금이 발생할 수 있으니, 청약 신청 전 신중한 결정이 필요합니다.

실제 매도가(계약서상 거래금액)를 기준으로 합니다. 일반 매매의 경우 실거래가를 기준으로 시세차익을 계산합니다. 중도상환의 경우에는 국토교통부 공인 감정평가사의 감정평가를 통해 현재 시세를 산정합니다. 따라서 매도 거래 금액을 낮게 신고(다운계약)하는 것은 조세포탈에 해당하며, 이를 통해 환수금을 줄이려는 시도는 형사 처벌 대상이 됩니다.

매도 잔금 수령 시 대출 원금 상환과 동시에 환수금을 수탁은행을 통해 주택도시기금에 납부합니다. 즉, 매수자로부터 잔금을 받은 날 원금, 이자, 환수금을 모두 정산하게 됩니다. 실무적으로는 법무사나 공인중개사가 이 정산 절차를 대행하므로, 사전에 수탁은행과 정산 금액을 미리 확인해두는 것이 좋습니다. 예상 환수금이 궁금하다면 계산기를 활용해보세요.

공제되지 않습니다. 수익공유형 모기지의 환수금 계산 공식은 단순히 '매도가 - 분양가'를 기준으로 합니다. 중간에 투자한 인테리어비, 발코니 확장 비용, 시스템에어컨 설치비 등은 시세차익에서 차감되지 않습니다. 따라서 실거주 목적의 인테리어는 본인의 만족을 위한 것이며, 투자 수익 관점에서는 비용으로만 처리됩니다. 이 점은 일반 양도소득세 계산(필요경비 인정)과 다른 부분이므로 주의가 필요합니다.

원칙적으로 수익공유형 모기지가 설정된 주택의 증여는 제한됩니다. 자녀나 배우자에게 증여하는 경우에도 LH의 승인이 필요하며, 소유권 이전이 이루어지면 수익공유 약정의 정산 사유가 됩니다. 상속의 경우에는 법정 상속인이 약정을 승계하는 방식으로 처리될 수 있으나, 구체적인 절차와 조건은 LH와 사전에 확인이 필요합니다.

그렇습니다. 수익공유형 모기지는 무주택 실수요자를 위한 상품입니다. 입주 후 상속, 증여, 매수 등 어떤 이유로든 추가 주택을 취득하여 2주택자가 되면 대출금 즉시 상환 및 수익공유 정산 의무가 발생합니다. 거주 의무 기간 중에는 투기과열지구 내 1주택자라도 전매가 제한됩니다. 따라서 부모님으로부터 상속이 예상되는 경우에도 입주 전에 이 부분을 반드시 확인하고 정리해두어야 합니다.